Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Hírek

Budapest

Vegyünk vagy béreljünk? - a JLL tanácsadóinak válasza a Portfolio kérdésére


Az alacsony kamatkörnyezet rendkívül komoly döntés elé állíthat rengeteg céget hazánkban is, főleg a KKV szektorban, de a multiknál is, hiszen nagyon nem mindegy - ahogy a lakáspiacon sem -, hogy hogyan "lakik" a cégünk, üzletünk. A rugalmasságért cserébe fizetjük a havi bérleti díjat a tulajdonosnak a cég irodája számára helyet adó ingatlanban, vagy netán megvásároljuk azt, akár hitelre, és még akár értéknövekedéssel is kalkulálunk. Ezt a kérdést jártuk körbe az egyik legnagyobb hazai ingatlan-tanácsadó cég, a JLL három szakértőjével, akik mind az iroda, az ipari, illetve a retail ingatlanok tekintetében megosztották a legfontosabb szakmai észrevételeiket. Vegyünk vagy bérlejünk most ingatlant?

JLL Irodabérbeadás, dr. Würsching Péter, Bérbeadási vezető, irodabérbeadási vezető

A munkaerő költségén túl minden vállalat életében a tevékenységhez szükséges irodaterület fenntartása jelenti a legnagyobb költségelemet. Ilyen formán nagyon fontos – stratégiai jelentőségű - a kérdés, hogy mi éri meg jobban: vásárolni, vagy bérelni. A jelen piaci körülmények inkább a bérlés irányába mutatnak több szempontból is:

1. Számos új projekt érkezik a piacra, melytől az elmúlt évek bérbeadóknak kedvező trendjének megfordulását várjuk. Vagyis jó alkuk köthetőek a felduzzadó kínálat miatt.

2. Építési költségek: egy-egy nagyobb volumenű székház projekt esetében 18-24 hónappal előre köttetnek a bérleti szerződések és kerülnek megállapításra a bérleti díjak. Ha figyelembe vesszük, hogy az elmúlt években éves alapon 20–30%-kal emelkedtek az építési költségek, így a ma megállapodott bérleti díjak várhatóan nagyon kedvező szinteket fognak jelenteni 2 év múlva (ráadásul BTS projekteknél jellemzően 7–10 éves szerződések köttetnek – így hosszú távon rögzíthető az adott vállalat ilyen irányú költsége).

3. Üzemeltetési szempontból is komoly könnyebbséget jelenthet a bérlés. Egyrészt nem kell a cégnek saját munkaerőt fenntartani a bérelt területek üzemeltetésére. Másrészt a fejlesztők, tulajdonosok a méretgazdaságossági okokból jellemzően kedvezőbb közüzemi és egyéb díjakat tudnak kiharcolni a piacon (ami szerencsés esetben végül a bérlő díjait is kedvezőbbé teszi).

Szemben a fentiekkel, vásárlás esetén az épület fenntartásával járó valamennyi költség a tulajdonost terheli. Saját, vagy szerződött FM csapatot kell fenntartani. Jellemzően ilyen esetekben nem beszélhetünk a méretgazdaságosság előnyeiről. A garanciák érvényesítése, a napi üzemeltetési feladatok, kötelező rendszeres karbantartások és egyéb havaria feladatok ellátása nagy mennyiségű és szakirányú munkát ró a tulajdonosra, elvonva ezzel a fókuszt a fő tevékenységtől.

A saját tulajdonú ingatlan sokkal rugalmatlanabbá teheti a szervezetet. Sokkal kevésbé tud reagálni az esetleg gyorsan változó stratégiai célokra, ideértve pl. az új lokációra való (új, esetleg kedvezőbb bérleti díjakon) költözést, a szervezeti méret növekedéseit, csökkenéseit (egy jó bérleti szerződés megadja ezt a fajta rugalmasságot – lehetőség van a bérterület visszaadására, növekedésre).

 

JLL Ipari ingatlan bérbeadás, Kis Roland, Ipari bérbeadás vezető

Az ipari ingatlan piac esetében nehéz éles különbséget tenni a bérelt vagy a saját tulajdonú ingatlan előnyei között. Ezt a mindenkori piaci helyzeten kívül több más szempont is befolyásolhatja, úgy mint az adott cég tevékenysége, vagy az ingatlan elhelyezkedése. Természetesen, a szakmai szempontokon túl, ez nagyban pénzügyi kérdés is, hiszen a saját tulajdonú ingatlan a saját tőke bevonását és lekötését kívánja, ugyanakkor mentesíti az adott vállalkozást a folyamatos havi bérleti díj terhétől. Általánosságban tehát azt mondhatjuk, hogy az ipari és logisztikai piacon működő cégek egyedileg döntik el, hogy melyik stratégiát választják. Mindkét esetnek vannak előnyei és hátrányai, melyek többfélék lehetnek.

Az ipari ingatlanpiac szereplői alapvetően két főbb csoportba sorolhatóak: gyártó és szolgáltató vállalatok. A lényegi különbség ingatlan igény szempontjából az, hogy a gyártó cégek a tevékenyéghez kötődő nagyobb beruházási szükséglet miatt hosszú távú ingatlan megoldást keresnek, míg a szolgáltató cégek inkább az időbeni és méretbeli rugalmasságot preferálják.

Tovább elemezve a cégek döntéseit, azokat több, fontosabb tényező is befolyásolja:

  • Bérleti opció előnyei:
    • az építési költségek jelentős emelkedése és a piac fellendülése miatt a saját tulajdonú ingatlanok ára jelentősen emelkedett
    • nem igényel jelentős saját pénzügyi beruházást
    • a jelenlegi munkaerő piaci hiányosságok miatt ad egyfajta rugalmasságot a használt terület méretének változtatásában vagy adott esetben a tevékenység elköltöztetésében
    • a cég ügyfeleihez/vevőihez/beszállítóihoz való rugalmasabb és gazdaságosabb alkalmazkodás az elhelyezkedés, méret és szerződési futamidő tekintetében
    • általában új és kisebb cégek preferálják
  • Bérleti opció hátrányai:
    • havi bérleti díj, ami az egyik, ha nem a legjelentősebb költségtétel
    • a bérlemény, vagyis a gyártóterület bővítése nem biztosított
    • a futamidő hosszabbítása nem lehetséges (bérbeadónak más tervei vannak)
    • a bérbeadó, vagy értékesítés esetén az új bérbeadó üzleti/szakmai hozzáállása nem megfelelő
    • az ingatlan üzemeltetése függ a bérbeadótól, illetve adott esetben a többi bérlő igényeitől
    • az épület műszaki tulajdonságai nem ideálisak (az épület szélessége, hosszúsága, helyiségek mérete és elhelyezkedése, belmagasságok, stb.)
  • Saját tulajdon előnyei:
    • hosszú távú költségmentesítés a bérleti díj tekintetében
    • az ingatlan piaci ára értékesítés esetén jelentős bevételt jelenthet, amennyiben az elhelyezkedése kedvező/piacképes
    • a későbbi bővülési lehetőség biztosított
    • a hosszú távú technológiai beruházások megtérülése biztosított
    • az ingatlan üzemeltetése saját kézben van
    • műszaki szempontból a legideálisabb az épület
  • Saját tulajdon hátrányai:
    • jelentős kezdeti beruházást igényel
    • a tevékenység esetleges elköltöztetése jelentős költséggel járhat és lényegesen több idő, mint egy bérlemény esetében
    • rugalmatlanabb reagálási lehetőség a piac változásaira (vevők, ügyfelek elvesztése esetén, vagy megrendelési állomány csökkenése esetén – kihasználatlan helyek hosszabb távú fenntartása is lehetséges)

JLL kiskereskedelmi bérbeadás, Sréter Éva, Kiskereskedelmi bérbeadás vezető

A kiskereskedelmi területek szempontjából ma már nem merül fel kérdésként, hogy a kereskedők vásároljanak, vagy pedig béreljenek üzlethelyiséget. Ez csak az első generációs házakban volt jellemző, ami viszont olyan bonyolult tulajdonosi struktúrákat alakított ki, ami ma már nem preferált, mert megnehezíti az ingatlan eladását. Így, amennyiben a fejlesztőnek van rá lehetősége (ami általában adottság), akkor maga finanszírozza a beruházást.

Manapság már egyértleműen a bérbeadáson alapul a kiskereskedelmi ingatlan piac, ami az elmúlt évek során jelentős fellendülésen ment keresztül, és a kiskereskedelmi forgalom bővülése megállíthatatlannak tűnik. Ezt elsősorban az alacsony munkanélküliségi ráta, az erőteljesen emelkedő reálbérek és a kimagasló fogyasztói bizalom ösztönzi, utóbbi 2002 végén állt utoljára magasabban. A háztartások pénzügyi vagyonának emelkedése nemcsak a kiskereskedelmet, hanem a szolgáltatói szektort is pörgeti: a vendéglátás és a turizmus is kiemelkedően teljesít.

Mivel továbbra is rendkívül kevés az új kiskereskedelmi ingatlan fejlesztés, ezért az elmúlt években azt tapasztaltuk, hogy a terjeszkedni kívánó márkák a meglévő üres területeken bővítették hálózatukat. Ennek következtében a korábban magas üresedéssel küzdő vidéki és fővárosi ingatlanok is telítetté váltak. Bár kevesebb az üres terület az ingatlanokban, a bérlői összetétel minőségére bizonyos esetekben nagyobb hangsúlyt kellett volna fektetni a hosszú távú teljesítmény érdekében.

„A kereskedőkkel folytatott tárgyalásaim alapján nagy érdeklődés övezi az Etele Plaza nyitását 2019-ben, ami az Árkád 2013-as bővítését, illetve a KÖKI 2011-es átadását követően az első meghatározó bevásárlóközpont átadás lesz egy stratégiai fontosságú intermodális közlekedési csomópontban. A prémium és felső kategóriás márkákat továbbra is elsősorban a belvárosi bevásárló utcák érdeklik, ahol számos új lehetőség áll rendelkezésükre köszönhetően az olyan prémium fejlesztéseknek, mint a Párisi Udvar, a Szervita Square, az Emerald Residence vagy az egykori Balett Intézet épületében nyíló luxus szálloda."-nyilatkozta Sréter Éva, a JLL kiskereskedelmi részlegének vezetője.

Az elmúlt időszakban a bérleti díjak egyértelműen megemelkedtek a kiskereskedelmi piacon, hasonlóan az iroda és ipari ingatlanpiacon tapasztalt trendekhez. Az emelkedés nemcsak a prémium bevásárlóközpontokat, hanem a bevásárló utcákat és a vidéki kereskedelmi parkokat is érintette, ugyanakkor a kevésbé jó elhelyezkedésű üzletek továbbra is elérhetőek nyomottabb áron.

Forrás: portfolio.hu