Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Hírek

Budapest

Az európai ipari ingatlanok piaca rekord teljesítményt ért el 2011-ben

A teljes kereslet elérte a 16,3 millió m2-t, ami 59%-kal előzte meg a 10 éves átlagkeresletet a Jones Lang LaSalle piackutatása szerint


·         Továbbra is Németország a piacvezető a teljes európai kereslet 31 százalékával

·         Lengyelország és Oroszország az élénk keresletnek köszönhetően előrébb jutott a ranglistán

·         Fellendülő fejlesztési aktivitás jellemző, melyet a built-to-suit kereslet vezérel, bár az új kínálat még így is alacsony szinten mozog

·         A visszafogott új modern kínálat ellenére is csak korlátozott mértékű bérleti díj-növekedés várható 2012-re 


Az európai logisztikai piacon az 5.000 m2-nél nagyobb (az Egyesült Királyság esetében 10.000 m2-nél nagyobb) ingatlanok bérbeadási volumene 16,3 millió m2 volt 2011-ben, ami 12%-kal magasabb, mint 2010-ben volt és 59%-kal meghaladta a 10 éves átlagot. Erősebb bérlői aktivitást tapasztaltunk a legtöbb piacon, beleértve azokat az országokat is, amelyek esetében továbbra is gyenge volt gazdasági növekedés vagy akár csökkent is az év végén.

A legerősebb keresleti növekedést Belgiumban mérték (121%-kal magasabb az előző évi meglehetősen gyenge kereslethez képest), ezt Franciaország követte (+52%), majd Magyarország következett (+52%). Jelentős növekedést ért el Hollandia (+20%), Lengyelország (+28%) és némi meglepetést okozva Olaszország is (+26%).    

Csökkent azonban a kereslet Csehországban (-47%), Oroszországban (-14%), Spanyolországban (-5%) és az Egyesült Királyságban (-47%), mely a korlátozott modern kínálatnak tudható be, ami főként a legkeresettebb lokációkon maradt jóval a bérlők igényei alatt. 

„A folyamatosan erős bérlői keresletet a hálózat-optimalizáció, az outsourcing, valamint az e-kereskedelem megugró raktárigénye és a közép-kelet európai és ázsiai fellendülő piacok helyi kereslete vezérelte” – mondta Alexandra Tornow, a Jones Lang LaSalle EMEA Raktár- és Logisztikai Piackutatási részlegének igazgatója.     

Az európai keresleten belül a németországi bérbeadás volt a legjelentősebb (31%); a 2011-es bérbeadások összterülete most először haladta meg az 5 millió m2-t. Az év második felében tapasztalt növekvő bérlői aktivitásnak köszönhetően Franciaországban 1,9 millió m2 bérbeadás történt 2011-ben, így második helyre került az európai listán, míg az Egyesült Királyság 1,2 millió m2-rel lecsúszott a tavalyi top 3-as helyezéséről. A kedvezőtlen gazdasági környezet és a korlátozott új kínálat hatására visszaesett a bérlői aktivitás. Ezek és a built-to-suit fejlesztések esetén megkövetelt hosszú bérleti időtartamok miatt nem minden bérlői igényt sikerült kielégíteni.       

Lengyelország (1,7 millió m2) és Oroszország (1,6 millió m2) a lendületes bérlői aktivitásnak köszönhetően feljebb lépett a bérbeadások ranglistáján. A bérbeadás nőtt a Közép-Kelet-Európa egyre fejlettebb logisztikai piacának köszönhetően, melyet a folyamatban lévő hálózat optimalizációk és outsourcing tevékenységek, illetve a régióban és Oroszországban tapasztalható gazdasági növekedésből adódó erős piaci kereslet vezérel. Középtávon várhatóan megmarad ez a stabil bérlői aktivitás a régióban. 

Az erős bérlői kereslet és az alacsony spekulatív kínálat következtében nőtt a built-to-suit fejlesztések száma. 2011-ben a logisztikai ingatlan átadások meghaladták az 5,8 millió m2-t, ami 18%-kal több, mint 2010-ben, bár ez az érték is csak fele volt a 2008-as év rekord átadási volumenének. A növekvő fejlesztési aktivitás ellenére csak három ország éves átadási volumene haladta meg az a 2008-as rekord évet: Németország (+30%), Belgium (+28%) és Franciaország (+30%). Európa többi részén még mindig jelentősen a 10 éves átlag alatt maradt az új átadások volumene, kivéve Olaszországot, ahol az új fejlesztések összege épp megütötte az átlagot.    

A piacok többségén már nőtt a várható új kínálat mennyisége 2012 januárjára a tavaly év eleji előrejelzésekhez képest, bár Franciaországban, Olaszországban és Lengyelországban már 2011 második felében megindult a tervezett kínálat növekedése. Más piacokon a kínálat azonban csökkent a 2011 második negyedévében regisztrált 10 negyedéves csúcshoz képest. „A fejlesztői aktivitás várhatóan tovább lassul, legalábbis 2012 első negyedévében a bérlői piacok és a banki hitelezés nehézségei miatt. Több piacon a minőségi ipari ingatlan kínálat hiánya egyre érzékelhetőbb lesz, ami 2012-ben további bérleti díj-növekedést idézhet elő néhány kiváltságos helyzetben lévő piacon. Általánosságban véve azonban stabil bérleti díjakra számítunk” – mondta Alexandra Tornow.

2011-ben a Jones Lang LaSalle minőségi ipari ingatlanokra vonatkozó súlyozott bérleti díj indexe 1,3%-kal nőtt az előző évhez képest, bár a negyedéves bérleti díj-növekedés lassulni kezdett az év második felében. A bérleti díjak növekedését a közép-kelet európai régió és Oroszország generálta. Ezeken a piacokon az éves bérleti díj-emelkedés 9,2%-os volt, míg a nyugat-európai piacokon 0,3%-os csökkenést mértek 2011-ben.

Tuza Rita, a Jones Lang LaSalle budapesti irodájának vezető elemzője hozzátette: „A budapesti ipari ingatlanpiacon 2011-ben a bruttó bérbeadás közel 330.000 m2 volt, ami több mint 50 %-os növekedést jelentett éves szinten. Ugyanakkor ennek a volumennek 46%-át szerződéshosszabbítások tették ki, így a nettó bérbeadás csupán 152.500 m2 volt. Jó hír azonban, hogy még ez a volumen is emelkedést mutat az egy évvel korábban rögzített volumennél. Akárcsak számos európai piacon a spekulatív fejlesztéseket nálunk is visszafogták, ugyanakkor kínálati hiányról nem beszélhetünk, hiszen az üresedési ráta a budapesti ipari ingatlanpiacon közel 21% volt 2011 negyedik negyedévében. A bérleti díjak emelkedése ennek következtében idén még semmiképp nem várható.”