Milliárdokkal döngetnek az ingatlanbefektetők Budapest kapuján, de nincs mit eladnunk

​Bár 2018 első hat hónapjában a magyarországi ingatlanbefektetési piac a vártnál gyengébben teljesített, az év hátralévő részében lezárni tervezett tranzakciók listája optimizmusra ad okot. Benjamin Perez-Ellischewitz MRICS, a JLL regionális igazgatója és magyarországi tőkepiaci részlegének vezetője új befektetésekről, feltörekvő befektetési termékekről és mindent felforgató technológiákról beszélt a Portfolio-nak.

2018 első félévben a régiós befektetési piacon új rekordok dőltek meg, a hazai piac eredményei azonban a vártnál kevésbé voltak látványosak. Mi volt ennek az oka?

Rendkívüli aktivitás jellemzi a cseh és a lengyel piacokat, így éves szinten új rekord dőlhet meg a kelet-közép-európai régióban. A vártnál gyengébb magyar számok nagyrészt néhány nagy tranzakció eltolódott zárásából adódnak. A MOM Park augusztusi és a Mamut szeptemberi eladása jelentősen javítani fognak az éves eredményen, hiszen ez a két eladás önmagában mintegy 450 millió eurós értéket képvisel. Arra számítok, hogy a harmadik negyedév végén a befektetési volumen elérheti az 1,2 milliárd eurót. A befektetők régió szerte nagyon érdeklődnek a logisztikai ingatlanok iránt, Magyarországon azonban alacsony a likviditás ebben a szegmensben, mivel a piacot néhány nagy szereplő dominálja, akik nem adnak el, sőt inkább maguk is vásárolnak, ha tudnak. Az ügynöki munka iróniája, hogy a két oldal sosincs egyensúlyban. Évekig lett volna mit eladni, de nem volt elég befektető, most pedig, amikor végre több befektető van jelen a piacon, hiány van az értékesíthető termékekből.

Lehetséges, hogy ennek a következményeket népszerűbbé válnak a forward típusú tranzakciók?

Lehetséges, hogy a jövőben több ilyen ügyletet kötnek majd a piacon. Amire már most láttunk példát, hogy néhány befektető rendkívül aktívan próbál új eszközöket vásárolni és ennek érdekében hajlandó megkerülni a nyílt piaci folyamatokat. Ezt láttuk a MOM Park esetében, valamint tudunk egy nagy irodaportfólióról, ahol a potenciális vevő már azelőtt megtalálta az előadót, mielőtt a portfólió kikerült a piacra.

Számítasz arra, hogy ez a versenyhelyzet tovább csökkenti majd a hozamokat?

A piaci szereplők körében ismert, hogy a helyi alapok nem szeretnének 6% alatt vásárolni. Eddig ez a hozamszint sikeresen funkcionált pszichológiai határként, az azonban csak a következő hónapokban derül ki, hogy alámegyünk-e. Számos tényezőt figyelembe kell ugyanakkor venni. A bérleti díjak például emelkedtek az elmúlt időszakban, de ahhoz nem elég nagy mértékben, hogy kompenzálják a fejlesztőket az emelkedő kivitelezési költségek okozta profitkiesésért. A fejlesztők abban reménykednek, hogy a veszteséget az ingatlanok eladási árának növekedése kompenzálja majd, amit jelenleg alátámasztanak az értékbecslő kollégák becslései. Mindez azonban csak akkor igaz, ha Magyarországot önmagában vizsgáljuk. Ha figyelembe vesszük a relatív árazást a régióban, világos, hogy hiába erős a befektetési aktivitás, a nemzetközi befektetők továbbra is úgy gondolják, hogy egy magyarországi ingatlan magasabb hozamon kell, hogy elkeljen, mint egy lengyelországi vagy egy csehországi.

Az árak emelkedése ösztönözhet arra bizonyos befektetőket, hogy egy-két évvel elhalasszák vásárlásaikat?

Mint tudjuk, a siker titka az ingatlanpiaci ciklusok kijátszása. Azt gondolom ugyanakkor, hogy egy hosszú távú befektetőt az a tény, hogy két év múlva alacsonyabbak lehetnek az árak, önmagában nem tart vissza attól, hogy ma vásároljon, a befektetés fundamentumai és a jövedelem hosszú távú fenntarthatósága a meghatározó. A magas hozamelvárásokkal rendelkező magántőke-befektetők esetében azonban jóval fontosabb az időzítés kérdése. Nem véletlen, hogy ezek a szereplők ma jellemzően kevésbé aktívak és inkább kivárnak.
A régióba érkező új befektetők Budapesten is nézelődnek?
Az ázsiai befektetők egyre jobban érdeklődnek Európa iránt. Rengeteg tőke érkezik Japánból, Kínából és Koreából, ők azonban a régión belül egyelőre Varsóra és Prágára koncentrálnak, Budapestre nem. A magyarok szeretik azt gondolni, hogy értenek ahhoz, hogy reklámozzák magukat a Közel-Keleten és Ázsiában, de egyértelműen látszik, hogy ez másoknak is nagyon jól megy.

Az elmúlt években domináns szereplőkké nőtték ki magukat a helyi befektetők. Mit jelent ez a piac stabilitása szempontjából? Limitálhatják az új külföldi befektetők belépését?

Azt gondolom, hogy az erős hazai alapok jelenléte mindenképp pozitív jel a piac érettsége szempontjából. A helyi szereplők részesedése a teljes befektetési volumenen belül ma egészségesnek mondható, persze, ha ez az arány túl magasra emelkedik, akkor elképzelhető, hogy néhány nemzetközi befektető úgy érzi majd, hogy itt nem maradt hely számára.

Csak a prémium termékek iránt érdeklődnek a befektetők vagy nyitottak a másodlagos piacok iránt is?

Határozottan lájuk az értéknövelési lehetőséggel járó befektetések iránti érdeklődés növekedését. Mi vittük piacra a Siemens Gizella úti irodáját, ami nem egy prémium termék még úgy sem, hogy a Siemens vállalja az ingatlan egy részének további bérlését, de jó lehetőséget kínál új bérlők bevonzására és átalakításra. Az épület iránt hazai és nemzetközi befektetők is komoly érdeklődést mutattak, ami jól példázza, hogy a piacon minden méretben és szegmensben van likviditás.
Az alternatív befektetési termékek irányába is nyitnak a befektetők?
Az alternatív befektetési termékek - mint például a diákszállások - piacának még mindig van hova fejlődnie méret szempontjából, de határozottan növekszik az érdeklődés ezekben a szegmensekben. A diákszállásokat már elkezdték adni-venni a régióban, az új fejlesztések azonban a vártnál lassabban indulnak be Magyarországon. Van egy budapesti ingatlan, ami jelenleg kint van a piacon egy több elemes európai portfólió részeként. Jelenleg úgy néz ki, hogy a budapesti ingatlan külön fog elkelni, azonban lehetséges, hogy a kínálati ár túl magas egy olyan eszközhöz képest, amit még sosem adtak el itthon.
Az intézményi befektetők - globálisan és Európában is - szintén érdeklődnek a bérházak (egy tulajdonos által birtokolt, bérletre kínált lakásokból álló lakóingatlan) iránt is, ez azonban, mint befektetési termék egyelőre nem nagyon létezik a régióban, esetleg csak Csehországban. A nyugdíjas otthonok esetében ugyanez a helyzet. Itt a fő probléma az, hogy Nyugat- és Észak-Európával ellentétben a régióban a nyugdíjasok a társadalom egyik legalacsonyabb, nem pedig legmagasabb jövedelmű rétegébe tartoznak. Más, a régióban nem jelen lévő eszközök - például adatközpontok - iránt is komoly érdeklődés van a nemzetközi piacokon.

Várható, hogy a befektetők a vidéki városokban is megjelennek Magyarországon?

Elképzelhető, hogy láthatunk majd némi mozgolódást a másodlagos városokban, főleg a kiskereskedelmi és logisztikai piacokon. Ha pedig az irodapiacot nézzük, Szegeden már gazdát cserélt egy épület és Debrecenben is láthatunk majd érdekes dolgokat a jövőben.

Milyen aggályokat osztanak meg veled a régióban nézelődő befektetők?

A befektetőket komolyan foglalkoztatja, hogy hol vagyunk jelenleg a ciklusban. Az olcsó pénz korszakának hamarosan vége, a finanszírozás nem marad örökké könnyen elérhető, hiszen a főbb jegybankok már elkezdtek kamatot emelni és leállították a mennyiségi lazítást. Egyesek azt mondják, hogy a régiós gazdaságok túlmelegedtek és a helyi jegybankoknak kamatot kellene emelnie, ami egyelőre nem nagyon történt meg. A kamatlábak körüli bizonytalanságok mellett a legnagyobb aggodalmat a régiós szinten jellemző munkaerőhiány jelenti, ami gátat szab a cégek bővülésének.

Lehetséges, hogy ezt a problémát legalább részben megoldhatja az automatizálás és a robotizálás?

Elképzelhető, de nem szabad elfelejteni, hogy a robotizálás eredményeképp a keleti országok olcsó munkaerejének jelentősége akár csökkenthet is, ami hatással lesz a munkaerőpiaci keresletre és kínálatra egyaránt.

Mit gondolsz, hogyan alakítja a proptech a régiós ingatlanpiacot?

Lengyelországban például már lezárult az első blockchain alapú bérleti tranzakció. Azt hiszem, hogy a proptech a régióban még gyerekcipőben jár. Sokkal jobban pezseg a piac Nyugat-Európában és a meglévő régiós szereplők is inkább a nyugati piacokat célozzák.